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兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法  

2016-05-18 20:05:44|  分类: 政策理论积累 |  标签: |举报 |字号 订阅

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兰州市国有土地上

房屋征收与补偿实施办法

 

第一章 总 则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《甘肃省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》,结合我市实际,制定本办法。

第二条 为了公共利益的需要,在本市行政区域内征收国有土地上单位、个人房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

第三条 市、县(区)人民政府负责本行政区域内房屋征收与补偿工作。市、县(区)房屋征收管理办公室是市、县(区)人民政府确定的房屋征收部门,负责具体组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。

第四条 市住房保障和房产管理局主管全市国有土地上房屋征收与补偿工作。

第五条 发展改革、城乡规划、国土资源、城市管理、公安、工商、民政、教育、审计、信访等部门应当按照各自职责,做好房屋征收与补偿的相关工作。

第六条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收部门应当与房屋征收实施单位签订委托合同,明确双方的权利和义务。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

房屋征收实施单位应当具备与房屋征收规模相适应的管理人员及必备的专业人员。

房屋征收实施单位接受委托可以向委托方收取相应的工作费用,但不得以营利为目的。工作费用可从项目中列支。

第七条 从事房屋征收工作的人员应当掌握相关的法律政策,具备专业知识,并定期接受业务培训。

市房屋征收部门应建立房屋征收人力资源信息库,并对全市房屋征收部门、房屋征收实施单位、房地产价格评估机构及房屋拆除施工单位项目负责人等相关人员进行业务培训。

第八条 市房屋征收部门应当组建国有土地上房屋征收评估专家委员会。

第九条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为,都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的人民政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章 征收决定

第十条 为了公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由项目所在地县(区)人民政府作出房屋征收决定:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

因特殊情形,需市人民政府作出房屋征收决定的,由市人民政府作出房屋征收决定。

第十一条 项目单位应向项目所在地的县(区)房屋征收部门提出书面申请并提交以下要件:

(一)发展改革部门出具的项目符合国民经济和社会发展规划的证明材料和立项批文;

(二)规划部门出具的项目符合城乡规划和专项规划的证明材料;

(三)国土资源部门出具的项目符合土地利用总体规划的审核意见;

(四)征收补偿资金及安置房屋落实情况;

(五)需要提交的其它相关材料。

保障性安居工程建设和旧城改建(棚户区改造)项目除提交前述规定材料外,还要提交项目纳入国民经济和社会发展年度计划的材料。

旧城改建(棚户区改造)项目应当先行征询被征收人的改建意愿,有80%以上被征收人同意的,方可启动改建工作。

第十二条 县(区)房屋征收部门应于每年10月底前,将本辖区下一年度的征收项目报市房屋征收部门审核,市房屋征收部门汇总编制全市年度房屋征收计划,报市政府批准后实施。

房屋征收计划有效期一年,逾期未启动且未申请结转的项目征收计划自动失效。

第十三条 县(区)房屋征收部门对纳入征收计划的项目,应当根据规划部门出具的规划意见,合理确定国有土地上房屋征收范围,并予以公布。

第十四条 自房屋征收范围公布之日起,房屋征收范围内的单位和个人不得实施下列不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

(一)新建、改建、扩建房屋;

(二)房屋产权及使用权变更登记手续;

(三)新设立登记营业执照;

(四)不符合现行户籍政策的迁入、分户。

县(区)房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知城乡规划、房屋登记、城管执法、国土资源、公安、工商等有关部门,暂停办理房屋征收范围内的相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年,逾期自动解除。

第十五条 县(区)房屋征收部门可委托房屋征收实施单位和评估机构实施调查登记和项目预评估,被征收人应当予以配合。

调查登记结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。被征收人对公布的调查登记结果有异议的,县(区)房屋征收部门应当进行核实。

近郊四区房屋征收部门应将预评估报告报送市房屋征收部门,由市房屋征收部门委托国有土地上房屋征收评估专家委员会进行评审,并出具书面意见。

第十六条 被征收房屋的面积、用途、结构等,以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准。

房屋权属证书载明的面积与实际不符的,以实测为准。

第十七条 对征收范围内未经登记的建筑和临时建筑,由县(区)人民政府组织相关部门调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿,并在征收范围内予以公布。

第十八条 县(区)房屋征收部门应当根据调查情况拟定房屋征收补偿方案,拟定房屋征收补偿方案应当包括以下主要内容:

(一)征收依据、征收范围;

(二)签约期限、征收期限;

(三)补偿方式;

(四)过渡方式、期限;

(五)产权调换房屋的基本情况和调换办法;

(六)奖励与补助标准;

(七)停产停业损失计算标准;

(八)房屋征收实施单位;

(九)其他事项。

第十九条 县(区)房屋征收部门应当将拟定的房屋征收补偿方案报同级人民政府,由县(区)人民政府组织有关部门进行论证。

第二十条 房屋征收补偿方案经论证审核后,由县(区)人民政府对房屋征收补偿方案予以公布,征求被征收人意见。征求意见期限不得少于30日。

第二十一条 县(区)人民政府应当将征求公众意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城改建(棚户区改造)需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的,县(区)人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

第二十二条 社会稳定风险评估由县区政府指定的部门组织,对房屋征收的合法性、可行性、稳定性、可控性等社会稳定风险进行预测和评估,形成社会稳定风险评估报告。风险评估报告应当作出高风险、中风险和低风险的风险预警评价,并提出不可实施、暂缓实施和可实施的建议。

社会稳定风险评估报告应当及时向市房屋征收部门进行备案。

第二十三条 征收决定做出前,应落实产权调换房屋的房源,并将征收补偿费用缴纳县(区)房屋征收部门监管,专户存储,足额到位、专款专用。

第二十四条 房屋征收决定由项目所在地县(区)人民政府作出。

房屋征收决定涉及面广、情况复杂的,由政府常务会议讨论决定。

第二十五条 房屋征收决定作出后应当公告,公告应在本地报刊及政府网站等媒体刊登,并在征收范围内张贴。

公告应当载明房屋征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

征收决定和公告应当7日内向市房屋征收部门进行备案。

房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

第三章 补 偿

第二十六条 作出房屋征收决定的县(区)人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第二十七条 被征收房屋和产权调换房屋的价格,均以房屋征收公告发布之日为估价时点,由具有相应资质的同一家估价机构评估确定。

对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

第二十八条 分户评估报告必须在房屋征收范围内公示5日,并接受现场咨询。

公示期满,分户评估报告在县区房屋征收部门组织下逐户送达,书面告知对评估报告异议的处理程序,送达回执必须存档。

第二十九条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

被征收房屋的附属物,不作产权调换,按评估价给予货币补偿。

第三十条 本市执行最低补偿面积制度。

征收一个住宅房屋所有权证或公房租赁证载明的建筑面积不足40平方米的,按40平方米给予补偿。

第三十一条 被征收人选择货币补偿的,住宅房屋货币补偿金额按应安置房屋建筑面积市场评估价确定。

应安置房屋建筑面积是指最低补偿面积和不享受最低补偿面积的原被征收房屋建筑面积。

非住宅房屋货币补偿金额按被征收房屋建筑面积市场评估价确定。

第三十二条 被征收人选择货币补偿给予奖励。征收住宅房屋,给予货币补偿金额10%—30%奖励;征收非住宅房屋,给予货币补偿金额10%奖励。具体奖励办法在征收补偿方案中作出规定。

第三十三条 被征收人提前搬迁给予奖励。在征收补偿方案规定的签约期限内提早签订征收补偿协议并搬迁的,住宅每户奖励1至3万元;非住宅每户奖励1至5万元。具体奖励办法在征收补偿方案中作出规定。

第三十四条 产权调换房屋,应当根据城市规划和建设项目的性质,实行就地、就近或异地返还。

县(区)政府应当先行开工建设安置房屋,保征被征收人按期安置。

第三十五条 征收住宅房屋实行同类地段产权调换的,被征收房屋建筑面积与所调换房屋套内建筑面积相等部分不结算差价,所对应的公摊面积不予结算费用。超过后的建筑面积,可分档次由被征收人以优惠价格购买,调换后的房屋产权归被征收人所有。具体优惠价格在征收补偿方案中作出规定。

征收非住宅房屋实行同类地段产权调换的,产权调换房屋套内建筑面积应不小于被征收房屋套内建筑面积,套内建筑面积相等部分,按评估差价结算,所对应的公摊面积不予结算费用。

第三十六条 对征收房屋实行异地产权调换的,安置区位每降低一个地段类别,在被征收房屋建筑面积基础上,住宅房屋无偿增加15%的建筑面积;非住宅房屋无偿增加10%的建筑面积。

为疏解中心城区建筑人口密度,合理配置城市功能,鼓励被征收人志愿选择四类地段以外区域房屋进行安置,除按照价值对等原则进行产权调换外,考虑到被征收人生活成本增加,可在征收补偿方案中按一个房屋所有权证所对应的住户,给予5万元的生活补助。

第三十七条 征收租赁国有直管房屋,房屋征收部门应先行与被征收人签订征收补偿协议,再按承租人选择的补偿方式分别对被征收人和承租人进行补偿。

被征收人与房屋承租人租赁协议有约定的,从其约定;未约定、约定不明确的按下列规定予以补偿安置:

(一)房屋承租人选择货币补偿的,住宅房屋货币补偿金额的30%给被征收人,70%给承租人;非住宅房屋货币补偿金额的40%给被征收人,60%给承租人。

(二)房屋承租人选择房屋安置的,房屋征收部门对被征收人就近套入相应户型予以产权调换,互不结算差价,产权调换的房屋仍为国有直管公房,由原承租人继续租赁使用。

(三)房屋承租人选择居住权置换产权的,房屋征收部门对承租人按所占70%份额建筑面积就近套入相应户型予以置换,置换后的房屋产权归承租人所有。对被征收人按所占30%份额建筑面积予以产权调换,征收范围内的若干房屋所占份额建筑面积可合并累计,由被征收人就近选择对应套型和面积予以产权调换,互不结算差价,原则上整栋整单元安置。

原租赁国有直管住宅房屋已按房改价购买70%产权的,应按房改政策购买剩余30%产权后,视为完全产权予以补偿。

征收租赁其他国有产权的房屋,参照上述款项规定进行补偿安置。

第三十八条 被征收房屋装饰装修补偿金额,可以协商确定;协商不成的也可以委托评估机构评估确定。

第三十九条 因征收导致被征收人或房屋承租人通讯、有线电视、燃气设备等发生移机、初装费用的,按实际费用支付。

征收非住宅房屋引起被征收人或房屋承租人的通讯、燃气、动力设施、机器设备、货物、生产办公用具等拆除、安装、存放及运输所发生的费用,按实际费用支付。

第四十条 被征收人符合住房保障条件的,按照《甘肃省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》,优先给予住房保障。

第四十一条 房屋所有权证载明为住宅房屋,未经规划部门批准将住宅房屋改变为非住宅房屋使用,且有合法、有效营业执照及完税凭证,并实际正在营业的,按住宅房屋补偿,另按非住宅临时安置费标准给予12个月的一次性经营补助。

第四十二条 征收住宅的,对自行过渡的被征收人或房屋承租人,应当按实际过渡期限支付临时安置费;提供周转用房过渡的,在约定过渡期限内不支付临时安置费。临时安置费按被征收房屋建筑面积计算,每年度发放一次。

国有直管房屋临时安置费、搬迁费、奖金等发给房屋承租人;给被征收人发放公房租金。

选择货币补偿的,参照临时安置费标准给予一次性6个月的补助。

第四十三条 多层楼房安置,约定临时安置过渡期不超过24个月;高层楼房安置,约定临时安置过渡期不超过36个月。

实际过渡期限自被征收人移交被征收房屋之日起至产权调换房屋交付之日止。

第四十四条 实际过渡期限超过约定过渡期限的,应当增付临时安置费补助。从逾期之月起,在规定标准基础上增加100%的临时安置费补助。

使用周转房屋过渡的,除继续使用周转房屋外,自逾期过渡之月起,按规定的临时安置费标准给予补助。

第四十五条 征收非住宅,被征收人或者房屋承租人自行过渡的,发给临时安置费。临时安置费按被征收房屋的建筑面积计算,每半年发放一次。

选择货币补偿的,参照临时安置费标准给予一次性3个月的补助。

第四十六条 房屋征收部门与被征收人依照房屋征收补偿方案签订补偿安置协议。补偿安置协议签订定后,一方当事人不履行的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

补偿安置协议由市房屋征收部门监制。

第四十七条 旧城区改建(棚户区改造)签订征收补偿协议的户数达到被征收总户数的80%时,已签订的协议生效,被征收人开始搬迁移交房屋,征收部门对其房屋实施统一拆除。

第四十八条 对在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门拟定专户补偿方案,报作出房屋征收决定的人民政府作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

第四十九条 补偿决定应当包括下列内容:

(一)被征收房屋及权利人的基本情况;

(二)征收的依据和理由;

(三)《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项;

(四)被征收人行政复议和行政诉讼的权利、途径及期限。

补偿决定规定的搬迁期限不得少于15日。

第五十条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县(区)人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止项目单位参与搬迁活动。

第五十一条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

实施强制执行时,房屋征收部门应当组织对被征收房屋做勘察记录,并向公证机关办理证据保全。

第五十二条 县(区)房屋征收部门应将本辖区房屋征收有关的统计信息数据于每月底前报市房屋征收部门。

第五十三条 县(区)房屋征收部门应当在房屋征收拆除完毕后30日内,持房屋所有权证(土地使用权证)到房屋(土地)登记机构统一办理注销登记手续。

公安、教育、人力资源和社会保障等部门应当及时为被征收人办理户口迁移、转学、社会保险等手续,不得增加房屋征收部门和被征收人的负担。

第五十四条 县(区)房屋征收部门应将征收项目有关的文件、影像等资料收集、整理,建立房屋征收补偿档案。

征收完毕分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

近郊四区房屋征收部门应将房屋征收补偿汇总清册及分户补偿协议等相关资料向市房屋征收部门备案。

审计机关应当加强对房屋征收项目资金使用情况跟踪监督,并公布审计结果。

第四章 其他规定

第五十五条 有下列行为之一的,按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定进行处理:

(一)市、县、区人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的;

(二)采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁的;

(三)贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的;

(四)评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的。

第五十六条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十七条 本办法所称近郊四区是指城关区、七里河区、安宁区和西固区;远郊县区是指永登县、榆中县、皋兰县和红古区。

近郊四区房屋征收地段类别划分、搬迁补助费、临时安置补助费、奖励等标准由市征收部门按程序报请市政府批准执行。远郊县区标准由各县、区人民政府公布执行。

标准应当根据本地社会经济发展情况适时调整。

第五十八条 本办法自2015年1月1日起施行,有效期3年。本办法颁布之前县(区)人民政府已经作出征收决定的项目继续沿用原有规定办理。

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